滲水須知
問: 什麼是公正行?
答: 公正行是專指專門只從事調查/檢驗/評估的獨立第三方公司。
公正行有很多種, 各種都有不同的專業範疇, 例如保險理賠。
真正的公正行是絕不提供任何顧問工程及強制驗樓維修工程服務。
提防「驗樓公司」及「顧問公司」自稱公正行及劣質仿冒或假冒。
問: 什麼是香港公正行?
答: 香港公正行是專門從事物業檢驗的獨立第三方公司。
問: 香港公正行與驗樓公司/顧問工程公司有什麼分別?
答: 有別於驗樓公司或顧問公司, 香港公正行的專家報告具專業及法律效力。
問: 如果委託驗樓公司或顧問公司會有什麼重大風險?
答: 根據區域法院案例 DCCJ213/2017, 法庭基於角色及利益衝突而拒絕接納報告及證供。
法庭案例顯示有工程顧問公司仿冒或冒充獨立第三方公正行提供服務。
問: 如何選擇優質而可靠的公正行?
答: 建議多查閱公正行的法庭案例的判案書 (Judgement) 詳細了解法庭評價及謹慎選擇。
問: 物業檢驗是指什麼?
答: 滲水調查、結構勘測、裝修檢驗、新樓驗收、損害評估。
問: 香港公正行團隊的專業資格為何?
答: 本行的專業範疇涉及屋宇物業與房屋設施, 專業資格包括:
1) 資深香港註冊 (持牌) 工程師 (總工程師及高級工程師)
2) 香港工程師學會會員
3) 英國特許工程師
4) 屋宇署適任技術人員 (項目工程師)
5) 職業訓練局 香港專業教育學院 樓宇診斷及檢驗專業證書
問: 什麼是香港註冊工程師?
答: 根據香港法例第409章《工程師註冊條例》註冊的香港法定專業資格。
問: 香港公正行的認受性如何?
答: 參考公司案例、公司新聞及媒體報導可顯示其認受性。
問: 香港公正行的公信力來源為何?
答: 香港公正行的公信力源於其獨立性、專業性及認受性。
問: 物業單位出現滲水怎麼辦?
答: 一般情況下業主或租戶可考慮:
1) 自行安排或通知物業管理處進行初步檢查。
2) 向屋宇署及食物環境衛生署滲水聯合辦事處求助。
3) 委託獨立第三方公正行進行滲水調查。
問: 常見的滲水成因為何?
答: 樓上、毗鄰或本身單位的排水管漏水。
樓上、毗鄰或本身單位的供水管漏水。
樓板防水層或浴缸封邊殘損。
污水或雨水經由天台/外牆滲入。
問: 什麼是滲水調查?
答: 滲水調查是利用綜合及科學方法以確定滲水徵狀及程度，追查滲水成因及源頭。
問: 什麼是滲水調查專家?
答: 滲水調查專家是指精通各種專業滲水檢驗及調查技術/方法的專業人士。
滲水調查專家可曾被專業學會邀請出席專家會議或曾被法庭接納為專家證人。
問: 什麼是法庭專家報告?
答: 由曾被法庭接納為專家證人負責調查後簽發的滲水檢驗報告稱為法庭專家報告。
問: 委託獨立的公正行進行滲水調查有什麼好處?
答: 有別於一般的裝修公司、顧問工程公司、防水公司、工程監督/驗樓公司，滲水
調查由專家(法庭專家證人)負責調查，並採用先進及全面的檢驗及分析技術。
問: 如何選擇合適的公正行進行滲水調查?
答: 委託獨立第三方公正行進行滲水調查前，必須先確定以下6點:
(1) 專家曾被法庭接納為專家證人，並提供法庭案件編號以供參考。
(2) 專家負責調查。
(3) 採用先進及全面的檢驗及分析技術。
(4) 調查資料由專家分析、審核及簽發專家報告。
(5) 專家報告必須列明負責調查的專家姓名及資歷，並附專家聲明。
(6) 專家必須可安排出庭作證。
問: 為什麼滲水必須找出成因及源頭?
答: 找出滲水成因及源頭才能找出正確的維修方法，徹底解決滲水問題。
成因及源頭是確定滲水相關責任的重要依據。
問: 為什麼滲水問題往往難於解決?
答: 滲水徵狀，成因及源頭往往是不明顯，隱藏，不易觸及或未知的。
未能找出滲水成因及源頭時，
滲水問題便難於徹底解決。
問: 滲水調查有什麼方法?
答: 滲水調查的範圍可包括以下30種檢驗及分析方法(包括主要方法20種及輔助方法10種):
(1) 歷程分析法 Case History Analysis (CHA) Survey
(2) 圖則分析法 Building Plan Analysis (BPA) Survey
(3) 雨量分析法 Rainfall Analysis (RFA) Survey
(4) 目視勘察法 Professional Visual Inspection (PVI) Survey
(5) 徵狀分析法 Seepage Symptoms Analysis (SSA) Survey
(6) 流量錶測試法 Flow Meter Test (FMT) Survey
(7) 反向壓力測試法 Reverse Pressure Test (RPT) Survey
(8) 水管壓力測試法 Pipe Pressure Test (PPT) Survey
(9) 蓄水測試法 Water Pond Test (WPT) Survey
(10) 噴水測試法 Water Spray Test (WST) Survey
(11) 色水測試法 Colour Water Test (CWT) Survey
(12) 螢光色水測試法 Fluorescent Dye Test (FDT) Survey
(13) 開鑿測試法 Open Up Test (OUT) Survey
(14) 導電感應檢測法 Electrical Conductivity Sensing (ECS) Survey
(15) 水樣本分析法 Water Sample Analysis (WSA) Survey
(16) 紫外線鑑定法 Ultraviolet Identification (UVI) Survey
(17) 紅外線掃描法 Infrared Scan (IRS) Survey
(18) 微波掃描法 Microwave Scan (MWS) Survey
(19) 水路分析法 Water Path Analysis (WPA) Survey
(20) 滲源分析法 Leakage Source Analysis (LSA) Survey
(21) 雷達掃描法 Radar Scan (RDS) Survey
(22) 電磁波檢測法 Electromagnetic Wave (EMW) Survey
(23) 地台平水檢驗法 Floor Level Inclination (FLI) Survey
(24) 聽漏檢測法 Leak Noise Detection (LND) Survey
(25) 水管連續性測試法 Pipe Continuous Test (PCT) Survey
(26) 內窺鏡檢驗法 Video Borescope (VBS) Survey
(27) 定點濕度監測法 Fixed Point Monitoring (FPM) Survey
(28) 露點監測法 Dew Point Monitoring (DPM) Survey
(29) 水管壓力監測法 Pipe Pressure Monitoring (PPM) Survey
(30) 超聲波檢測法 Ultrasound Detection (USD) Survey
滲水調查方法必須按每個滲水個案的具體及現場情況而決定。
問: 向屋宇署及食物環境衛生署滲水聯合辦事處求助時，什麼情況下滲水個案不會受理?
答: 滲水位置的濕度少於35度(即可能輕微或間歇性滲水)或懷疑滲水問題是自身單位引致。
問: 屋宇署及食物環境衛生署滲水聯合辦事處受理滲水個案，將進行什麼測試?
答: 色水測試，蓄水測試，反向壓力測試(懷疑供水管滲漏導致滴水)及濕度監測。
問: 屋宇署及食物環境衛生署滲水聯合辦事處的調查需時多久?
答: 根據官方過去資料，一般個案調查需時由數月至數年不等，最長個案可達十多年。
問: 什麼情況下，屋宇署及食物環境衛生署滲水聯合辦事處將終止調查?
答: 若調查期間，滲水情況輕微或有明顯的改善，又或調查結果未能找出源頭。
問: 屋宇署及食物環境衛生署滲水聯合辦事處如証實滲水源頭後如何跟進?
答: 聯合辦事處將向滲水有關人士發出妨擾事故通知，規定在通知指明的期限內減除妨擾。
妨擾事故通知不會涉及具體維修方法及民事賠償。
一般情況下，聯合辦事處的滲水調查報告是不能用於民事訴訟。
問: 屋宇署及食物環境衛生署滲水聯合辦事處未能找出滲水源頭，怎麼辦?
答: 委託獨立第三方公正行進行更全面及更專業的滲水調查，包括利用綜合法(CIA)的先進檢驗儀器及分析技術。
問: 如未能進入樓上單位或毗鄰單位進行滲水調查，怎麼辦?
答: 利用綜合法(CIA)的先進檢驗儀器及分析技術，包括高清紅外線掃描、微波掃描、水樣本分析等科學鑑證方法於受滲水影響單位追查滲水源頭。
問: 公正行的專家報告有什麼用途?
答: 專家報告可應用於雙方透過協商、談判、調解、仲裁及訴訟等方式解決滲水爭議。
問: 那些香港法庭可處理涉及滲水爭議的民事案件?
答: 小額錢債審裁處、區域法院、高等法院、土地審裁處。
問: 是否所有滲水爭議必須透過法庭訴訟解決?
答: 公正行的專家報告可協助釐清事實與真相，因果關係，提供證據，提供專家意見。透過公正行專家報告，絕大部份滲水爭議已可透過協商、談判、調解、仲裁方式解決。一般情況下，法庭訴訟應是解決滲水爭議的最後方法。公正行的專家報告可應用於法庭訴訟的專家舉證，向法庭申請手令、禁制令及民事索償。